Aktuelles Thema: August 2011

Mietzuschlag wegen Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel?

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In diesem Monat widmen wir uns erneut dem verbraucherrechtlichen Dauerbrennern „Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen“. Wie in unseren Aktuellen Themen vom Juni 2008 und November 2009 ausführlich dargestellt, sind sog. starre Schönheitsreparaturklauseln nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam. Entsprechend den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) führt die Unwirksamkeit zu einem Wegfall der Reparatur- und Ausbesserungspflicht des Mieters. Bei Unwirksamkeit der Klausel hat gemäß § 535 S. 2 BGB allein der Vermieter das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen – d.h. auch angemessen renovierten – Zustand zu halten.

Da die Kenntnis dieser Rechtsprechung bei Mietern inzwischen auch Dank der Arbeit der Verbraucherschutzorganisationen weit verbreitet ist, gelingt es Vermietern immer seltener, Mieter über die Unwirksamkeit einer vereinbarten starren Schönheitsreparaturklausel zu täuschen. Vermieter müssen die Schönheitsreparaturen bei Mietverträgen mit unwirksamer Schönheitsreparaturklausel immer häufiger selbst ausführen, was ihnen erhebliche, bei Vertragsschluss nicht eingeplante Zusatzkosten verursacht.

Wie uns nun schon wiederholt von Verbrauchern berichtet wurde, versuchen Vermieter immer häufiger, ihre nicht eingeplanten Renovierungskosten durch Mietzuschläge auf die Mieter abzuwälzen. Dabei behaupten Vermieter häufig, die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel würde sie anhand der Rechtsprechung zu einer Mieterhöhung berechtigen. Diese Behauptung trifft in den meisten Fällen aber nicht zu.

1. Die Rechtsprechung des BGH

Der BGH unterscheidet danach zwischen preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum. Unter preisgebundenem Wohnraum sind Räumlichkeiten zu verstehen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden oder gefördert werden – zum Beispiel Sozialwohnungen. Hingegen sind preisfreie Wohnräume alle Räumlichkeiten, die nicht gefördert werden.

1.1 Preisfreier Wohnraum

Nach Ansicht des BGH (Urt. v. 11.02.2009, Az. VIII ZR 118/07) ist der Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nicht berechtigt, allein aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Miete zu erhöhen. Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters, wie er die Miete kalkuliert, bevor er einem Mietinteressenten den Abschluss eines Mietvertrages mit bestimmter Miethöhe anbietet. Schließlich hängt die vom Vermieter bei Vertragsschluss durchsetzbare Miethöhe auch maßgeblich von den Marktverhältnissen und nicht von einer wirtschaftlichen (Fehl-)Einschätzungen seiner Kosten ab. Stellt der Vermieter später fest, dass er wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Schönheitsreparaturen selbst ausführen muss und dadurch höhere Unterhaltungskosetn hat als ursprünglich angenommen, muss er die Folgen seiner Fehleinschätzung selbst tragen. Die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbucheusn sehen für diesen Fall keine Möglichkeit der Mieterhöhung vor.

Unbenommen ist es dem Vermieter hingegen, die Miete unter Einhaltung der Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 S. 1 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. Ob der Vermieter zu dieser Mieterhöhung berechtigt ist, hängt aber nicht von der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, sondern von der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete ab. Somit spielt eine unwirksame Klausel als Erhöhungsgrund keine unmittelbare Rolle und trägt als Argument zur Mieterhöhung daher nicht.

1.2 Preisgebundener Wohnraum

Grundsätzlich anders sieht die Rechtslage bei preisgebundenem Wohnraum aus, bei dem eine sog. Kostenmiete vereinbart ist. Die Kostenmiete als das zulässige Entgelt bei öffentlich gefördertem Wohnraum wird in § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG dahin bestimmt, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist.

Nach Auffassung des BGH (Urt. v. 24.03.2010, Az. VIII ZR 177/09) bildet diese Norm bei der Vermietung preisfreien Wohnraum eine gesetzliche Grundlage zur Mietanpassung bei Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel. Die Miete preisgebundenen Wohnraums richtet sich gerade nicht nach der marktüblichen Miete, sondern nach den Kosten des Vermieters. Deshalb erachtete der BGH einen Zuschlag für den Fall, dass der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen aufgrund der bei Vertragsschluss nicht erkannten Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturen ungewollt zu tragen hat, ausdrücklich für zulässig.

2. Wie sollte man reagieren?

2.1 Preisfreiem Wohnraum

Wenn Sie als Mieter preisfreien Wohnraums ein allein mit der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel begründetes Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters erhalten, brauchen Sie gar nichts tun. Sie sind nicht verpflichtet, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Auf keinen Fall sollten Sie vorschnell irgendwelche Erklärungen unterzeichnen. Sie sollten sich auch nicht darauf einlassen, der Vereinbarung einer neuen Schönheitsreparaturklausel zuzustimmen. Auch hierzu sind Sie nicht verpflichtet. Für den Fall, dass der Vermieter Sie unter Druck setzt, empfehlen wir Ruhe zu bewahren und zunächst Rechtsrat einzuholen. Als Vereinsmitglied können Sie sich auch an uns wenden. Unsere Vereinsrechtsanwälte beraten Sie schnell und zuverlässig.

2.2 Preisgebundenem Wohnraum

Für den Fall, dass Sie einen preisgebundenen Wohnraum mieten, werden Sie dem Mieterhöhungsverlangen wohl nachgeben müssen. Allerdings besteht eine Möglichkeit, die Mieterhöhung vielleicht doch noch abzuwenden, darin, dem Vermieter eine Vertragsänderung anzubieten, wonach die Schönheitsreparaturen durch Sie selbst übernommen werden. Dies macht Sinn, wenn Sie keine monatlichen Mehrkosten tragen wollen, denn diesen Fall hat der BGH ausdrücklich von der Erhöhung ausgenommen.

3. Fazit

Der BGH hat die Verbraucherrechte mit seinen Urteilen zu den unwirksamen Schönheitsreparaturen grundsätzlich gestärkt. Die Mehrzahl der Wohnräume in Deutschland ist preisfrei und damit nicht einer Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln zugänglich. Damit ist es oft ratsam, sich gegen Erhöhungsverlangen zur Wehr zu setzen und diese nicht einfach hinzunehmen.

Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Stand: August 2011)

§ 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

	1.	wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
	2.	soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

	1.	einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
	2.	eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
	3.	ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
	4.	entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem §558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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