Aktuelles Thema: November 2009

Schönheitsreparaturklausel unwirksam? Dann können Sie Ihren Vermieter zur Durchführung der laufenden Renovierung Ihrer Mietwohnung auffordern!

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands einer Wohnung umfasst auch die Durchführung der sog. Schönheitsreparaturen, im Volksmund auch Renovierung genannt. Regelmäßig werden die Schönheitsreparaturen jedoch durch sog. Schönheitsreparaturklauseln per Formularmietvertrag auf den Mieter verlagert. Dies ist rechtlich zwar grundsätzlich möglich. Häufig werden dem Mieter jedoch z.B. durch die Vorgabe starrer Renovierungsfristen so weitgehende Verpflichtungen auferlegt, dass die Klauseln gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sind. In diesen Fällen ist der Mieter nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Er muss die Wohnung also auch bei seinem Auszug nicht renovieren. Der Deutsche Verbraucherschutzverein e.V. hat hierüber wiederholt berichtet (vgl. Dauerthema "Schönheitsreparaturklausel in Mietverträgen" und unseren "Ratgeber Schönheitsreparaturklauseln").

Mieter kann Durchführung der notwendigen Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangen

Weniger bekannt ist hingegen die Tatsache, dass bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln nicht nur die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Renovierung entfällt, vielmehr kann der Mieter nun gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Durchführung der notwendigen Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangen. Dies ist jedenfalls bei langjährigen Mietverhältnissen für den Mieter von großem Vorteil, da ihm auch die laufende Renovierung der Wohnung erhebliche Kosten verursacht oder - im Falle der Eigenausführung - jedenfalls eine erhebliche Zeit in Anspruch nimmt. Ist die Klausel unwirksam, fallen diese Aufwände nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter zur Last.

Fordern Sie Ihren Vermieter zur Renovierung Ihrer Wohnung auf

Prüfen Sie zunächst, ob die in Ihrem Formularmietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. In Zweifelsfällen sollten Sie dazu rechtlichen Rat in Anspruch nehmen. Diesen können Sie z.B. auch vom Deutschen Verbraucherschutzverein e.V. erhalten (zur Online-Prüfung Ihrer Schönheitsreparaturklausel). Haben Sie auch sonst keine wirksame Nebenabrede mit Ihrem Vermieter getroffen, die diesen von seiner gesetzlichen Verpflichtung befreit, können Sie von Ihrem Vermieter die Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fälligkeit richtet sich nach dem Grad der Abnutzung der Mieträume bei vertragsgemäßem Gebrauch. Danach wird eine Renovierung in der Regel alle 5 bis 7 Jahre erforderlich sein, wobei Sanitärräume und Küchen häufig in kürzeren Abständen eine Renovierung vertragen können. Dagegen wird der Zustand nur mäßig benutzter Nebenräume zuweilen auch größere Abstände zulassen. Ist die Fälligkeit gegeben, können Sie Ihren Vermieter auffordern, binnen einer angemessenen Frist die Renovierung der betroffenen Mieträume zu veranlassen. Wir haben für Sie einen Musterbrief vorbereitet. Wenn Sie erwarten, dass sich Ihr Vermieter weigern wird, sollten Sie ihm die Aufforderung so übermitteln, dass Sie den Zugang des Aufforderungsschreibens im Bestreitensfall auch beweisen können. Praktisch bewährt hat sich daher eine Zusendung per Einschreiben.

Erstattung der Renovierungskosten durch den Vermieter

Wenn sich Ihr Vermieter weigert, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen, obwohl er dazu verpflichtet ist, können Sie Ihren Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen theoretisch gerichtlich vor dem zuständigen Amtsgerichten geltend machen. Aufgrund der langen Verfahrenszeiten wird dies aber regelmäßig unpraktikabel sein. Sie haben als Mieter jedoch gem. § 536a Abs. 1 Nr. 1 BGB die Möglichkeit, die notwendigen Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und vom Vermieter die Erstattung der hierzu erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Voraussetzung ist, dass sich der Vermieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen im Verzug befindet. Dies ist bereits der Fall, wenn er eine von Ihnen gesetzte, angemessene Renovierungsfrist hat verstreichen lassen. Um Missverständnissen vorzubeugen, empfehlen wir Ihnen jedoch, Ihren Vermieter ein zweites Mal zur Durchführung der Schönheitsreparaturen binnen einer Nachfrist aufzufordern. In diesem zweiten Schreiben sollten Sie ausdrücklich androhen, dass Sie nach Ablauf der Nachfrist die Schönheitsreparaturen selbst ausführen lassen und dem Vermieter die Kosten dafür in Rechnung stellen werden. Auch hierfür haben wir für Sie einen Musterbrief vorbereitet, den Sie dem Vermieter wieder per Einschreiben zusenden sollten.

Nach Ablauf der Nachfrist können Sie die Schönheitsreparaturen selbst ausführen oder eine Malerfirma damit beauftragen.

Wenn Sie die Schönheitsreparaturen selbst ausführen, können Sie vom Vermieter jedenfalls die Erstattung der Materialkosten verlangen. Eine Vergütung der eigenen Arbeitsleistung ist hingegen problematisch, wenn Sie die Arbeiten in Ihrer Freizeit ausgeführt haben und Ihnen insofern gar keine Aufwendungen entstanden sind. Lassen Sie sich jedoch von Ihren Freunden unterstützen und bezahlen diesen das S-Bahn-Ticket für die An- und Abreise oder bieten während der Arbeit Imbiss und Getränke an, gehören die Kosten hierfür zu den Aufwendungen, die der Vermieter erstatten muss.

Sie müssen aber keine Eigenleistungen erbringen und können eine Malerfirma mit der Renovierung der betroffenen Räume beauftragen. Beachten Sie aber, dass der Vermieter nur die ortsüblichen Kosten eines Malerfachbetriebes ersatten muss. Um nicht auf einem Teil der Kosten sitzen zu bleiben, sollten Sie zuvor mehrere Vergleichsangebote anerkannter Malerfachbetriebe einholen.

Wichtiger Hinweis

Wichtig für den Erfolg der hier beschriebenen Vorgehensweise ist, dass eine evtl. in Ihrem Mietvertrag vorhandene Schönheitsreparaturklausel wirklich unwirksam ist. Außerdem dürfen Sie als Mieter auch keine anderweitige wirksame Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen haben, die diesen von seiner gesetzlichen Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen entbindet. Weiterhin müssen die geforderten Schönheitsreparaturen auch fällig sein.

Sollten Sie sich über das Vorliegen der Voraussetzungen in Ihrem Einzelfall nicht vollständig im Klaren sein, empfehlen wir Ihnen, sich unbedingt rechtlich beraten zu lassen, bevor Sie sich mit Ihrem Vermieter auseinandersetzen. Schließlich wird die Inanspruchnahme des Vermieters auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig das Mietverhältnis belasten. Stellt sich dann heraus, dass die Voraussetzungen der Inanspruchnahme gar nicht vorlagen, ist dass für Sie als Mieter mindestens unangenehm. Zudem müssten Sie u.U. aber auch für die Kosten aufkommen, die dem Vermieter zur Abwehr Ihrer unberechtigten Renovierungsforderungen entstanden sind. Dies müssen Sie bedenken, bevor Sie Ihre Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Dann aber sollte frischer Farbe in Ihren vier Wänden nichts mehr entgegen stehen.

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