Aktuelles Thema - Juni 2008

Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen über Wohnraum - Unwirksamkeit "starrer Fristenregelungen"

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Kaum ein Mieter, der das Problem nicht kennt: Der Vermieter verlangt, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung komplett renoviert, also die sogenannten Schönheitsreparaturen durchführt. Entschließt sich der Mieter, die Renovierung selbst durchzuführen, ist das mit einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden. Beauftragt er eine Malerfirma, kostet ihn das viel Geld. Da kommt schon manchem Mieter die Frage in den Sinn, ob das Renovierungsverlangen des Vermieters denn überhaupt berechtigt ist.

Die Gesetzeslage

Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist es Sache des Vermieters, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§§ 535 Abs. 1, 538 BGB). Grundsätzlich muss daher der Vermieter auch die sogenannten Schönheitsreparaturen durchführen. Dazu gehören nach der Definition des § 28 Abs. 4 S. 2 der II. Berechnungsverordnung das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen

Allerdings kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen abweichend von der gesetzlichen Regelung durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen, was in den meisten Mietverträgen durch entsprechende Schönheitsreparaturklauseln auch geschieht. Diese Klauseln sind jedoch häufig unwirksam.

Bei den verbreiteten Formularmietverträgen handelt es sich nämlich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die einer besonderen Billigkeitskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliegen. Schönheitsreparaturklauseln in Formularmitverträgen sind daher häufig gem. § 307 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, z.B. Urt. v. 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05) benachteiligen solche Klauseln den Mieter unangemessen, wenn der Vermieter anhand der Klausel die Schönheitsreparaturen nach Ablauf festgelegter Fristen (häufig 3, 5 oder 7 Jahre) fordern kann, ohne dass diese Fristen vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig sein sollen (sog. starre Fristenregelung). Viele ältere Mietverträge enthalten noch derartige - unwirksame - Klauseln.

Ein anderes Problem stellt sich, wenn der Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Renovierungsfristen beendet wird. Hier kann der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen zwar mangels Fristablauf in der Regel noch nicht fordern. Häufig ist im Mietvertrag jedoch vereinbart, dass der Mieter dann einen seiner Nutzungszeit entsprechenden Anteil an den fiktiven Renovierungskosten bezahlen muß. Man spricht von sogenannten Quotenabgeltungsklauseln. Diese Quotenabgeltungsklauseln sind nach der neuesten Rechtsprechung des BGH (z.B. Urt. v. 05.05.2008, Az.: VIII ZR 95/07) ebenfalls unwirksam, wenn der zu zahlende Betrag ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung berechnet werden soll (sog. starre Quotenabgeltungsklausel).

Rechtsfolgen: Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen

Für den Mieter ergibt sich daraus folgendes:

Zieht der Mieter aus, muss er die Wohnung nur renovieren, soweit dies wirksam vereinbart worden ist. Im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel muss der Mieter gar nicht renovieren. Nur Schäden an der Mietsache, die der Mieter verursacht hat, muss er unabhängig von der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel wieder beseitigen.
Wird der Mietvertrag beendet, bevor die vereinbarten Schönheitsreparaturen fällig sind, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen ohnehin nicht durchführen. Er kann allerdings aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zur Zahlung eines Abgeltungsbetrages an den Vermieter verpflichtet sein. Ist die entsprechende Abgeltungsklausel jedoch unwirksam, muss er nichts zahlen.
Manch ein Mieter wird sich ärgern, in Unkenntnis der Unwirksamkeit entsprechender Klauseln in einem ehemaligen Mietvertrag umfangreich renoviert oder vielleicht eine Abgeltungszahlung an den ehemaligen Vermieter geleistet zu haben. Aber auch in diesen Fällen ist nicht immer alles verloren. Der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter die Erstattung der Renovierungskosten bzw. der Abgeltungszahlung verlangen. Aus der Rechtsprechung sind bereits einige Fälle bekannt geworden, in denen Mieter auch insofern erfolgreich gehen ihre ehemaligen Vermieter vorgegangen sind (z.B. AG Nürtingen, Urt. v. 28.02.2007, A.z.: 42 C 1047/06).

Beispiel für unwirksame Schönheitsreparaturklausel

Das folgende Bild zeigt einen Ausschnitt aus einem typischen Mietvertrag. § 7 enthält in Absatz 2 eine Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen, die nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam sein dürfte. Auch die Quotenabgeltungsklausel in Abs. 3 stellt auf starre Fristen ab und dürfte daher ebenfalls unwirksam sein. Hier kann sich der Mieter also freuen. Er muss bei seinem Auszug weder renovieren, noch eine Abgeltungszahlung leisten.

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