Aktuelles Thema: Oktober 2018

Kleinreparaturklauseln in Mietverträgen

1. Gesetzliche Rechtslage und vertragliche Abweichung

1.1 Gesetzliche Rechtslage

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)* ist der Vermieter nicht nur verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Er muss die Wohnung während der Mietzeit zudem auch in einem solchen Zustand erhalten. Geht etwas durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache kaputt, muss der Vermieter umgehend die Reparatur veranlassen. Die Kosten muss der Vermieter tragen. Nur bei schuldhaften Beschädigungen der Mietsache durch den Mieter kann der Vermieter vom Mieter Schadensersatz verlangen.

1.2 Vertragliche Abweichung von gesetzlicher Rechtslage

Die Parteien des Mietvertrages können jedoch vertragliche Vereinbarungen treffen, die von der gesetzlichen Regelung abweichen. Vereinbarungen in Formularmietverträgen unterliegen den Einschränkungen des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Sie sind nach § 307 Abs. 1 BGB** unwirksam, wenn sie den anderen Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGB) darf der Vermieter den Mieter per Formularklausel nur an den Kosten sog. Kleinreparaturen beteiligen. Dabei müssen bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Andernfalls ist die Kleinreparaturklausel unwirksam.

2. Wirksamkeitsvoraussetzungen von Kleinreparaturklauseln

2.1 Beschränkung auf Begatellschäden

Die Klausel darf wirklich nur die Kosten der Beseitigung von Bagatellschäden erfassen. Die Bagatellgrenze bemisst sich nach dem für die Schadensbeseitigung erforderlichen Reparaturaufwand. Die (uneinheitliche) Rechtsprechung sieht die Grenze derzeit bei 75 € bis 100 € (vgl. z.B. AG Bingen, Urt. v. 04.04.2013, Az. 25 C 19/13). Nur vereinzelt wird die Grenze sogar bei 120 € gesehen (z.B. AG Schöneberg, Urt. v. 03.08.2017, Az. 106 C 46/17). Bei einem höheren Reparaturaufwand liegt kein Bagatellschaden mehr vor. Dann darf der Mieter gar nicht an den Repararaturkosten beteiligt werden. Eine Klausel, die den Mieter an "allen Reperaturen" mit einem "Kostenanteil von maximal 100 €" beteiligt, ist daher unwirksam.

2.2 Beschränkung auf bestimmte Teile der Mietsache

Dei Klausel darf nur Schäden an Teilen der Mietsache erfassen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Gemeint sind damit z.B. Wasserhähne, Duschköpfe, Fenster- und Türverschlüsse, Jalousien, Lichtschalter und Steckdosen. Eine Kostenbeteiligung für Reparaturen z.B. der im Mauerwerk oder in der Wand verlegten Gas- und Wasser- und Stromleitungen scheidet daher aus.

2.3 Ausdrückliche Jahresobergrenze

Die Kleinreparaturklausel muss eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes enthalten. Dabei darf die Summe der vom Mieter in einem Jahr zu tragenden Kleinreparaturkosten auf höchsten 200 € und nicht mehr als 8 % der Jahreskaltmiete (BGH, Urt. v. 06.05.1992, Az. VIII ZR 129/91: 6 % der Jahreskaltmiete sind nicht zu beanstanden) begrenzt werden. In der Anwendung der Klausel ist dann der niedrigere Wert maßgeblich. Beträgt die Jahreskaltmiete z.B. nur 1.800 €, muss der Mieter bei einer Begrenzung auf "200 € bzw. 8 % der Jahreskaltmiete" pro Jahr maximal Kleinreparaturkosten von 144 € zahlen.

2.4 Keine Überwälzung der Vornahmepflicht

Die Kleinreparaturklausel muss sich auf die Kostenbeiteiligung des Mieters beschränken. Der Mieter darf darüber hinaus nicht verpflichtet werden, sich selbst um die Schadensbeseitigung zu kümmern. Die Schadensbeseitigung ist und bleibt nach der gesetzlichen Konzeption des Mietrechts Sache des Vermieters. Der Vermieter muss den Handwerker beauftragen. Hiervon darf durch Formularklauseln nicht abgewichen werden. Andernfalls ist die Kleinreparaturklausel insgesamt unwirksam.

3. Folgen unwirksamer Kleinreparaturklauseln

Ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Rechtslage. Dann muss der Vermieter die Kosten der Kleinreparaturen selbst tragen (siehe Punkt 1.1).

Der Vermieter dürfte auch nicht berechtigt sein, wegen der Unwirksamkeit einer Kleinreparaturklausel eine Mieterhöhung zu verlangen. Der BGH hat diese Frage zwar bisher nur für die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel entschieden (vgl. BGH, Urt. v. 09.07.2008, Az.: VIII ZR 181/07). Die Gründe, aus denen der BGH die Unzulässigkeit einer Mieterhöhung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ableitet, dürften aber auf die Unwirksamkeit einer Kleinreparaturklausel übertragbar sein.

Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

* § 307 Inhaltskontrolle
(1) ¹Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. ²Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) …

** § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) ¹Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. ²Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. ³…
(2) …

nach oben