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Schönheitsreparaturklausel in Mietverträgen über Wohnraum – Unwirksamkeit "starrer Fristen­regelungen"

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Kaum ein Mieter, der das Problem nicht kennt: Der Vermieter verlangt, dass der Mieter bei seinem Auszug aus der Mietwohnung diese komplett renoviert, also die sogenannten Schönheitsreparaturen durchführt. Entschließt sich der Mieter, die Renovierung selbst durchzuführen, ist das mit einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden. Beauftragt er eine Malerfirma, kostet ihn das viel Geld. Da kommt schon manchem Mieter die Frage in den Sinn, ob das Renovierungsverlangen des Vermieters denn überhaupt berechtigt ist.

Rechtsstand: 03/2016

Die Gesetzeslage

Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist es Sache des Vermieters, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§§ 535 Abs. 1, 538 BGB). Grundsätzlich muss daher der Vermieter auch die sogenannten Schönheitsreparatur en durchführen. Dazu gehören nach der Definition des § 28 Abs. 4 S. 2 der II. Berechnungsverordnung das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Schönheitsreparaturklausel in Formularmietverträgen

Allerdings kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen abweichend von der gesetzlichen Regelung durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen, was in den meisten Mietverträgen durch eine entsprechende Schönheitsreparaturklausel auch geschieht. Diese Klausel ist jedoch häufig unwirksam.

Bei den verbreiteten Formularmietverträgen handelt es sich nämlich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die einer besonderen Billigkeitskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliegen. Schönheitsreparaturklausel in Formularmitverträgen sind daher häufig gem. § 307 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, z.B. Urt. v. 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05) benachteiligen solche Klauseln den Mieter etwa dann unangemessen, wenn der Vermieter anhand der Klausel die Schönheitsreparaturen nach Ablauf festgelegter Fristen (häufig 3, 5 oder 7 Jahre) fordern kann, ohne dass diese Fristen vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig sein sollen (sog. starre Fristenregelung). Viele ältere Mietverträge enthalten noch derartige – unwirksame – Klauseln. Ganz aktuell hat der BGH (Urt. v. 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14) entschieden, dass formularmäßige Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln außerdem unwirksam sind, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, ohne dass er dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.

Ein anderes Problem stellt sich, wenn der Mietvertrag vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen beendet wird. In diesem Fall kann der Vermieter die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nicht fordern. Häufig ist im Mietvertrag jedoch vereinbart, dass der Mieter dann einen seiner Nutzungszeit entsprechenden Anteil an den fiktiven Renovierungskosten bezahlen muß. Man spricht von sogenannten Quotenabgeltungsklauseln. Diese Quotenabgeltungsklauseln waren schon nach der bisherigen Rechtsprechung häufig unwirksam, weil der zuzahlende Betrag meist ebenfalls nach starren Fristen ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung berechnet werden sollte. Darin sah der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters (vgl. z.B. Urt. v. 05.05.2008, Az.: VIII ZR 95/07). Nach der neuen Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 18.03.2015, Az.: VIII ZR 242/13) stellen Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen wegen der Schwierigkeit und Unvorhersehbarkeit der Berechnung jedoch immer eine unzumutbare Balastung des Mieters dar und sind daher in Formularmietverträgen generell unwirksam.

Rechtsfolgen: Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen

Für den Mieter ergibt sich daraus folgendes:

Beispiel für unwirksame Schönheitsreparaturklausel

Das folgende Bild zeigt einen Ausschnitt aus einem typischen Mietvertrag. § 7 enthält in Absatz 2 eine Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen, die nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam sein dürfte. Auch die Quotenabgeltungsklausel in Abs. 3 stellt auf starre Fristen ab und dürfte daher ebenfalls unwirksam sein. Hier kann sich der Mieter also freuen. Er muss bei seinem Auszug weder renovieren, noch eine Abgeltungszahlung leisten.

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